Au travers de ce blog, nous partageons des articles, des informations, des pistes de réflexion qui vous permettront d'envisager sereinement la cession de votre entreprise.  

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Plus-value immobilière des particuliers

 

Les cas d'exonération

  

  • La résidence principale

 Quelque soit la nature du bien vendu (maison, appartement,...) la vente de la résidence principale est exonérée de l’impôt sur la plus value et des prélèvements sociaux.

  

  • La résidence secondaire

 Elle n’est en principe pas exonérée. Toutefois, la plus value réalisée peut être exonérée à condition de respecter les critères suivants :

- ne pas avoir bénéficié de cette exonération depuis le 01/02/2012,

- ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années,

- réemployer le montant de la vente pour l’acquisition d’une résidence principale dans un délai de 24 mois.

 

  • Les abattements pour durée de détention

 Au delà de 5 ans, un abattement lié à la durée de détention est appliqué et aboutit à une exonération de l'imposition après 22 ans (et après 30 ans pour les prélèvements sociaux) 

  

  • Les biens de faible valeur

 Les biens dont le prix de cession est égal ou inférieur à 15 000 euros sont exonérés d’impôts sur la plus value.

 

Le calcul de la plus value

La plus value réalisée est la différence entre le prix d'acquisition et le prix  de cession.

 

  • Prix d'acquisition

 + Prix de l’immobilier

+ Frais d’agence (si ceux-ci étaient à la charge de l’acquéreur et non du vendeur)

+ Frais d’enregistrement (réels ou forfaitairement fixés à 7.5% du prix immobilier)

+ Dépenses de travaux (réels ou forfaitairement fixés à 15% du prix immobilier sauf en cas de revente au cours des 5 premières années de détention)

Attention sont considérés comme des travaux : les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration dès lors qu’elles ont été supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA. Les matériaux et travaux effectués par le propriétaire lui-même ne sont plus déductibles.) Il faut de plus qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (notamment déduction au titre des revenus fonciers) et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

 

  • Prix de cession

+ Prix de vente payé par l’acquéreur

- Frais d’agence TTC (honoraires de transaction)

- Frais de cession TTC (Loi Alur, diagnostics,...)

 

  • Taux de l’impôt

La plus value est imposée au taux forfaitaire de 19% auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux actuel de 17.2%, aprés éventuels abattements pour durée de détention suivants :

Durée de détention

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

pour l'impôt sur le revenu

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De la 6ème à la 21ème année

6 %

1.65 %

22ème année révolue

4 %

1.60 %

Au-delà de la 22ème année

Exonération

9 %

Au-delà de la 30ème année

Exonération

Exonération

Une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement) s'applique sur les plus-values immobilières, autres que sur terrains à bâtir, d'un montant supérieur à 50 000 €. 

 

Nous pouvons vous aider à calculer votre plus-value et son imposition.

N’hésitez pas à prendre contact avec nous.







Les dispositifs d’exonération des plus-values professionnelles des entreprises

Il existe depuis quelques années des dispositifs permettant d’éliminer partiellement ou totalement l’imposition de la plus-value en cas de cession ou transmission d’entreprises.

 

Exonérations en cas de cession de fonds de commerce

On dénombre 4 cas applicables en fonction de certaines situations permettant une exonération partielle ou totale de la plus-value de cession.

 

  • Exonération en fonction des recettes (Art. 151 septies du CGI).

Exonération prévue pour les “petites entreprises” permettant une exonération de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

 

  • Exonération en cas de départ en retraite de l’exploitant individuel (Art. 151 septies A du CGI).

La condition déterminante est le départ effectif en retraite de l’exploitant et ne plus exercer d’activité dans l’entreprise. Cette exonération s’applique sans limite de chiffre d’affaires et sans limite de prix de cession.

 

  • Exonération des biens immobiliers affecté à l’exploitation d’un entrepreneur individuel ( Art 151 septies B du CGI).

Il s’agit d’appliquer un abattement pour durée de détention de 10% par an au delà de 5 ans pour les plus-values à long terme portant sur un bien immobilier destiné à l’exploitation.

 

  • Exonération en fonction de la valeur de cession (Art 238 quindecies du CGI).

Il s’agit d’une exonération totale de la plus-value si le prix de cession est inférieur à 300 000 € et partielle si le prix de cession est compris entre 300 000 et 500 000 €. Cette exonération s’applique à toutes les entreprises quelque soit leur régime d’imposition ( Impôt sur le revenu ou Impôt sur les sociétés).

 

Vous trouverez dans le tableau ci-dessous une synthèse des différentes exonérations.

 

 

Exonération des  petites entreprises 


(Art 151 septies)

Exonération en cas de départ en retraite 


(Art 151 septies A)

Exonération pour durée de détention d’immeubles (Art 151 septies B)

Exonération en fonction du prix de cession 


(Art 238 quindecies)

Entreprises visées

Entreprise soumise à l’impôt sur le revenu

Associé d’une société de personnes y exerçant son activité

Entreprise individuelle

Associé d’une société de personnes y exerçant son activité

Entreprise soumise à l’impôt sur le revenu

Associé d’une société de personnes y exerçant son activité

Entreprise soumise à l’impôt sur le revenu

Associé d’une société de personnes y exerçant son activité

Entreprise soumise à l’impôt société sous conditions de taille

Opérations visées

Toutes opérations aboutissant à la sortie d’un actif (sauf terrain à bâtir)

Cession d’une entreprise individuelle

cession de l’ensemble des parts d’une société de personnes

Toutes opérations aboutissant à la sortie d’un actif immobilier ( sauf terrain à bâtir)

Toutes opérations aboutissant à la sortie d’un actif (sauf immobilier et terrain à bâtir)

Durée d’exercice

5 ans 

5 ans

5 ans d’affectation à l’activité

5 ans

Conditions d’applications

CA moyen HT des 2 derniers exercices inférieur à 350 000 € HT (ventes de marchandises) ou126 000 € (prestations de services)

Uniquement en cas de départ en retraite du dirigeant ( dans le délai de 2 ans avant ou après la cession)

 

Cession:

- d’une entreprise individuelle,

- d’une branche complète d’activité,

de l’ensemble

- des parts d’une société de personnes dans laquelle l’associé exerce son activité

Portée de l’exonération

Exonération totale pour un CA inférieur à 250 000 € ou 90 000 €

Exonération partielle entre 250 000 et 350 000 € ou entre 90 000 et 126 000 €

Exonération de la totalité des plus values sauf plus-value immobilières

Abattement sur les plus values à long terme de 10% par an au delà de 5 ans. Soit une exonération totale au bout de 15 ans.

Exonération totale lorsque prix de cession inférieur à 300 000 €

Exonération partielle entre 300 000 et 500 000€

Impôts visés par l’exonération

Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

Impôt sur le revenu uniquement

Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux

Impôt sur les sociétés

Cumul dispositif

Avec:

151 septies A

151 septies B

Avec:

151 septies 

151 septies B

238 quindecies

Avec:

151 septies 

151 septies A

238 quindecies

Avec:

151 septies A si IR

151 septies B si IR